房产交易的几个小问题

第一个问题，拆迁置换房，想要交易，是按拿到房两年算，可以降低税率，还是按拿到房产证算 第二个问题，缴税是按房屋市值算，还是按实际售卖数额算？ 第三个问题，直系亲属之间售卖有没有什么政策优惠？ 第四个问题，如果缴税按拿到房产证两年才降低税率，今年拿房产证，因为是亲属，可以先交钱，住进去，两年后过户，有什么协议或委托或者合同可以保证两年后这次交易不至于出问题吗？ 谢谢