承办律师：姚彬律师、黄良军律师
一、案情简介
2009年11月27日，经甲公司居间介绍，印某与欧某就上海市嘉定区南翔镇栖×路2××弄×号1302室房屋达成房地产买卖居间协议。协议约定，欧某将1302室出售给印某，房价款152万元，首付房价款50万元。双方约定等待欧某平房产证办好后再签订房屋买卖合同。期间，吴某通过甲公司富某某、李某处了解了1302室房屋信息，并有意购买。甲地产介绍印某与吴某洽谈房屋买卖事宜，吴某认为印某是房主。
2010年4月9日，甲地产介绍印某与吴某商谈，谈好1302室房价为165万元，印某某、甲地产与吴某约定，签订合同时只写152万元，其余13万不写，少交税。让吴某给印某写了张13万元的欠条。同日签订房屋买卖居间协议，签订协议时吴某发现1302室实际房主为欧某，并与之签订房地产买卖居间协议。4月10日，欧某与吴某、胡某（吴某女儿）签订上海市房地产买卖合同，约定吴、胡二人受让欧某1302室房屋及土地使用权，房价款152万元等条款。6月9日，经房地产管理机构核准，1302是房屋所有权人登记为吴某、胡某。
2010年6月8日，印某向法院起诉，要求吴某支付购房转让补偿款13万元及违约金5850元。称其先与欧某达成房地产买卖居间协议，期间吴某看中该房屋后，要求其将房屋让她购买，并承诺补偿印某另行购房导致的房屋价格上涨损失。
二、代理经过
本所姚彬、黄良军律师接受吴某委托后，对该案进行认真研究。查明印某系甲公司丰庄店的工作人员。并就案件中的问题提出代理意见：
（一）印某主张将购房的合同权利转让给吴某，没有事实依据与法律依据。
首先，印某与欧某的合同，吴某从未见过，中介也没有告知。其次，吴某找中介公司居间介绍，中介均让印某与吴某某谈，吴因为信任中介，认为中介介绍来谈房的肯定就是房主。至始至终，吴与印协商的均是房屋买卖的价格问题，从来没有协商过债权转让的价格问题。
（二）印某冒充房主，让吴某写下欠条，是欺诈行为，欠条应当无效。且印非房主，无权取得房屋买卖所得。同时，牟取非法利益，违反经纪人执业纪律。
（三）印某系中介公司的工作人员，与中介公司其他员工恶意串通，隐瞒真相，在取得佣金的同时，还谋取房屋买卖差价等非法利益，故意隐瞒房屋真实情况，设置陷阱，故意损害吴某某的利益，同时损害社会公共利益，该行为是无效行为。
三、法律分析
购房转让即房屋买卖合同中的购买方将自己的合同权利义务概括转让给他人的法律行为。所谓合同权利义务概括转让，即当事人一方经对方同意，将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人的行为，由第三人取代合同转让人的地位，概括地继受转让人在合同中的债权债务。合同权利义务的概括转让在形式必须具备以下要件：第一，原合同有效成立；第二，合同的转让即合同主体的变更，而合同内容不发生变化；第三，原合同的对方当事人书面同意转让的意思表示；第四，有受让方接受合同转让的意思表示。
合同权利义务概括转让应当符合以下实质要件：第一，受让方享有转让方在原合同项下的全部权利，包括但不限于合同约定的权利、法定权利及与此相对应的程序上的权利，以及已经履行部分义务后享有的相对应的权利。第二，爱让方继受转让方在原合同项下的全部义务，包括但不限于合同约定的义务、法定义务。第三，为了保护合同转让后的一方当事人不因合同权利义务转让而处于不利地位，合同转让后，合同的任何一方的当事人均享有原合同中约定、法定及签订、履行合同后享有的抗辩权。
本案争议焦点是吴某2010年4月9日出具的欠条是否有效。
印某系专业从事房地产经纪业务的甲公司工作人员。印某在网络上宣传自己的业务地域范围为上海市嘉定区的丰庄、安亭、南翔等地。而1302室房屋坐落在上海市嘉定区南翔镇，印某称购买1302室房屋是自用，难以令人信服。
吴某通过甲公司居间介绍买房，因购买1302室房屋向甲公司支付了23400元佣金。甲公司就居间介绍买卖1302室房屋，在向吴某收取佣金的同事，其工作人员还要吴某支付13万元的购房欠款，即所谓因印某按2009年11月的价格向吴某转让1302室房屋的购买权利，而导致的自己不能按2009年11月时的房价买房造成的损失，有违房地产经纪业工作人员的从业道德，也违反了相关法律规定。故吴某辩称，2010年4月9日欠条无效，法院予以采纳。印某以此欠条向吴某某主张权利，法院不予支持。
四、审理结果
南京市玄武区人民法院判决驳回原告印某要求被告吴某支付购房转让补偿款13万元和违约金5850元（按被告所欠钱额万分之五利息赔偿，自交易过户后两日其计算至实际支付之日止）的诉讼请求。